Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai: “Lá chắn” pháp lý nhưng vẫn nhiều kẽ hở

Trong giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, người mua thường là bên yếu thế khi hợp đồng được soạn sẵn bởi chủ đầu tư với sự tư vấn của đội ngũ luật sư chuyên nghiệp. Các điều khoản hầu hết nghiêng về phía bên bán, khiến người mua gần như không có cơ hội thương lượng.

Theo Luật sư Bùi Văn Thành - Trưởng văn phòng Luật sư Mặt Trời Mới, chế định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai mang ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Đây không chỉ là công cụ pháp lý giúp người mua tránh rủi ro khi chủ đầu tư vi phạm cam kết, mà còn nâng cao trách nhiệm của doanh nghiệp đối với ngân hàng, cơ quan quản lý và xã hội. Để được cấp bảo lãnh, chủ đầu tư buộc phải chứng minh năng lực tài chính và uy tín, qua đó hạn chế tình trạng huy động vốn trái phép.

Đối với ngân hàng, chế định này nâng cao vai trò giám sát dòng vốn bảo lãnh, đảm bảo tuân thủ quy định của Ngân hàng Nhà nước và chịu trách nhiệm bảo toàn vốn. Ở góc độ quản lý Nhà nước, đây là công cụ để phát triển thị trường bất động sản minh bạch, bền vững, đồng thời giữ vững an sinh xã hội.

Luật sư Bùi Văn Thành - Trưởng Văn phòng Luật sư Mặt Trời Mới, Hòa giải viên VMC, Trọng tài viên VIAC.

Luật mới siết chặt bảo lãnh bất động sản

Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, có hiệu lực từ 01/08/2024, đưa ra hàng loạt điểm mới nhằm khắc phục những hạn chế trước đây. Tiến sĩ, Luật sư Nguyễn Đình Thơ - Ủy viên Ban Thường vụ Liên đoàn Luật sư Việt Nam cho biết, so với Luật 2014, quy định mới đã nâng cao vai trò của ngân hàng và quyền lựa chọn của người mua.

Thứ nhất, chủ đầu tư dự án bắt buộc phải có chấp thuận cấp bảo lãnh của ngân hàng trước khi bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Trước đây, Luật 2014 (Điều 56) chỉ quy định về việc ngân hàng thực hiện nghĩa vụ khi chủ đầu tư không bàn giao, mà chưa làm rõ quy trình trước đó.

Thứ hai, mở rộng đối tượng ngân hàng cấp bảo lãnh, bao gồm chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam, ngoài các ngân hàng thương mại trong nước.

Thứ ba, quy định rõ ràng hơn về phạm vi bảo lãnh, bao gồm số tiền chủ đầu tư đã nhận ứng trước từ bên mua/thuê mua và các khoản khác nếu có theo thỏa thuận hợp đồng, khi chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng cam kết.

Thứ tư, trao quyền lựa chọn bảo lãnh cho người mua, cho phép bên mua/thuê mua được lựa chọn có hoặc không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư. Người mua có thể chọn không có bảo lãnh để có giá rẻ hơn do không phải chịu phí bảo lãnh. Trong trường hợp này, chủ đầu tư và người mua phải lập văn bản thỏa thuận rõ ràng tại thời điểm ký kết hợp đồng.

Thứ năm, hoàn thiện điều kiện cấp bảo lãnh, chủ đầu tư bắt buộc phải có văn bản trả lời của cơ quan quản lý Nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh (Sở Xây dựng) xác nhận nhà ở đủ điều kiện được bán hoặc cho thuê mua. Trước đây, luật không bắt buộc văn bản này mà chỉ cần thông báo.

Thứ sáu, chuẩn hóa quy trình thực hiện bảo lãnh, Thông tư 61/2024/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước quy định trình tự thủ tục rất rõ ràng, từ việc ký thỏa thuận cấp bảo lãnh, phát hành văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh cho chủ đầu tư, đến việc ngân hàng phát hành thư bảo lãnh cho người mua sau khi hợp đồng được ký.

Thứ bảy, quy định thời hạn và số tiền bảo lãnh tối đa, với thời hạn hiệu lực của thỏa thuận cấp bảo lãnh từ khi ký đến khi toàn bộ nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt. Số tiền bảo lãnh tối đa cho từng bên mua bằng tổng số tiền chủ đầu tư được phép nhận ứng trước của bên mua.

Tiến sĩ, Luật sư Nguyễn Đình Thơ - Ủy viên Ban Thường vụ Liên đoàn Luật sư Việt Nam.

Thực tế còn nhiều kẽ hở

Dù luật mới chặt chẽ hơn, nhưng thực tiễn áp dụng vẫn tồn tại không ít bất cập. Luật sư Bùi Văn Thành chỉ ra rằng phạm vi bảo lãnh hiện vẫn chưa thật sự rõ ràng, đặc biệt ở cụm từ “khoản tiền khác nếu có”. Chẳng hạn, những gói vay 0% lãi suất từ người mua ngoài 90-95% giá trị hợp đồng thường không được bảo lãnh, dẫn đến tranh chấp khó giải quyết.

Do đó, người mua cần quy định rõ ràng các khoản này như chiết khấu, lãi phát sinh trong hợp đồng để tránh khó khăn khi tranh chấp với ngân hàng hoặc chủ đầu tư. Hợp đồng thường do chủ đầu tư soạn sẵn với nhiều điều khoản phức tạp, có lợi cho bên bán, người mua là bên yếu thế khó đọc hiểu kỹ, dẫn đến bất lợi.

Không ít chủ đầu tư còn chậm cung cấp chứng thư bảo lãnh hoặc chỉ làm hình thức. Người mua cũng thường phải sử dụng ngân hàng mà chủ đầu tư chỉ định, làm dấy lên lo ngại về lợi ích nhóm. Thêm vào đó, chi phí bảo lãnh cao khiến giá nhà bị đẩy lên.

Một rủi ro khác đến từ việc luật cho phép người mua lựa chọn không bảo lãnh. Với những người ít hiểu biết pháp lý, ham rẻ, việc ký hợp đồng không bảo lãnh đồng nghĩa với chấp nhận rủi ro lớn nếu chủ đầu tư yếu kém hoặc thiếu thiện chí.

Ngoài ra, phạm vi bảo lãnh hiện chủ yếu giới hạn ở khoản tiền ứng trước, không bao gồm các chi phí phát sinh như lãi vay, lãi quá hạn hay phạt trả trước. Trong khi đó, ngân hàng lại vừa bảo lãnh cho chủ đầu tư, vừa cho vay người mua, dẫn đến nguy cơ ưu tiên nghĩa vụ tín dụng trước, còn nghĩa vụ bảo lãnh bị xếp sau.

Trên thực tế, nhiều ngân hàng yêu cầu người mua phải có bản án hoặc phán quyết của tòa án/trọng tài thì mới thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh. Luật sư Thành cũng đặt vấn đề từ Luật Bảo vệ người tiêu dùng chưa rõ người mua nhà ở hình thành trong tương lai có được bảo vệ theo luật này hay không.

Cần xem xét mở rộng phạm vi bảo lãnh

Theo Tiến sĩ, Luật sư Nguyễn Đình Thơ, bảo lãnh ngân hàng là một “lá chắn tài chính” giúp giảm thiểu rủi ro, đồng thời tạo cơ chế giám sát chủ đầu tư. Tuy nhiên, hiện nay chế định này mới chỉ giới hạn ở nghĩa vụ bàn giao nhà đúng hạn, trong khi những vấn đề khác như chất lượng bàn giao, thay đổi thiết kế, hoặc các vi phạm hợp đồng khác lại không được bảo đảm.

Việc luật cho phép người mua lựa chọn không bảo lãnh có thể dẫn đến rủi ro lớn cho người mua thiếu kinh nghiệm hoặc ham giá rẻ, đặc biệt khi chủ đầu tư có năng lực yếu hoặc không chân thành.

“Chế định bảo lãnh ngân hàng hiện tại chỉ giới hạn ở nghĩa vụ bàn giao nhà đúng thời hạn. Các vấn đề khác như chất lượng bàn giao, thay đổi phương pháp thi công, hoặc các vi phạm hợp đồng khác không thuộc phạm vi bảo lãnh, gây bất lợi cho người mua. Cần xem xét mở rộng phạm vi bảo lãnh bao gồm cả vi phạm hợp đồng về chất lượng và các nội dung khác để bảo vệ người tiêu dùng tốt hơn”, lời Luật sư Nguyễn Đình Thơ Thơ.

Thanh Tú

FILI