HoREA đề xuất bổ sung trường hợp tính tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đối với đất nông nghiệp
Bộ Tài chính xây dựng dự thảo (4) Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Theo đó, Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đưa một số đề xuất nhằm giảm áp lực đóng tiền thuê, sử dụng đất cho các hộ gia đình và cá nhân.
Đề xuất giảm mức thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở
HoREA cho biết việc áp dụng bảng giá đất để tính tiền sử dụng khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng sang đất ở, công nhận quyền sử dụng đất ở, gia hạn sử dụng đối với hộ gia đình, cá nhân, đang áp 100% giá của bảng giá đất, mà chưa phân biệt để có chính sách giá đất đối với phần diện tích trong hạn mức hoặc vượt hạn mức đất ở, dẫn đến số tiền sử dụng đất hiện nay phải nộp quá cao, không hợp tình hợp lý, vượt quá khả năng tài chính của các hộ gia đình, cá nhân.
Theo đó, Hiệp hội đề nghị chọn phương án sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 8 theo hướng cho phép quy định mức thu tiền sử dụng thấp hơn đối với phần diện tích trong hạn mức đất ở và mức thu tiền sử dụng cao hơn đối với phần diện tích vượt hạn mức đất ở khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng sang đất ở, công nhận quyền sử dụng đất ở, gia hạn sử dụng đối với hộ gia đình, cá nhân.
Cụ thể, giá đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đối với diện tích trong hạn mức đất ở được tính bằng mức 20% (dự thảo trước là 30%) tiền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng.
Còn giá đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đối với diện tích vượt hạn mức được tính bằng 30% (dự thảo trước là 50%) tiền sử dụng đất.
HoREA nêu khoản 1 Điều 8 quy định giá đất tính tiền sử dụng đất là giá đất trong bảng giá đất, nên hiện nay tiền sử dụng của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng được tính bằng 100% giá trong bảng giá đất đối với toàn bộ diện tích, bao gồm diện tích trong hạn mức giao đất ở hoặc diện tích vượt hạn mức giao đất ở của hộ gia đình, cá nhân dẫn đến người dân phải nộp số tiền sử dụng quá cao, như trường hợp thửa đất 400 m2 tại thành phố Vinh (cũ) phải nộp 4.5 tỷ đồng hoặc thửa đất 208 m2 tại huyện Hóc Môn (cũ) phải nộp 1.7 tỷ đồng hoặc thửa đất 400 m2 tại quận 7 (cũ) phải nộp 14 tỷ đồng, vượt quá khả năng tài chính nên nhiều người dân xin rút lại hồ sơ xin cấp sổ đỏ.
Khoản 5 Điều 45 Luật Đất đai và điểm c khoản 11 Điều 18 Nghị định 101/2024/NĐ-CP đã quy định chính sách cho phép người dân được ghi nợ tiền sử dụng và không giới hạn thời gian ghi nợ so với Luật Đất đai 2013 trước đây chỉ cho phép ghi nợ tiền sử dụng trong 5 năm. Tuy nhiên, việc ghi nợ tiền sử dụng đất lại dẫn đến hệ quả là người sử dụng bị hạn chế một số quyền rất thiết yếu như không được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, có nghĩa là tuy đã có sổ đỏ nhưng lại không sử dụng được sổ đỏ để giao dịch, vay vốn làm ăn.
Về mức tính 30% và 50% tiền sử dụng đất trong dự thảo trước, HoREA cho rằng cách tính này dẫn đến tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng của hộ gia đình, cá nhân vẫn còn quá cao. Các địa phương thực hiện theo quy định của Luật Đất đai 2024 đã có mức tăng giá nhiều lần, điển hình là bảng giá đất (điều chỉnh) của TPHCM (trước khi hợp nhất tỉnh) đã có mức tăng giá từ 2.36-38.8 lần so với bảng giá đất trong giai đoạn 2020-2024.
Đề xuất giảm khoản tiền người sử dụng phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất
Hiệp hội đề nghị sửa đổi quy định về khoản tiền sử dụng đất phải nộp bổ sung trong thời gian chưa tính tiền sử dụng, tiền thuê đất.
Cụ thể, sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 50 theo hướng khoản tiền người sử dụng phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất được tính bằng 0.5% hoặc 1%/năm (dự thảo trước là 3.6%) tính trên số tiền thuê phải nộp.
HoREA cho rằng để giải quyết dứt điểm quy định bất hợp lý về khoản tiền người sử dụng phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng, tiền thuê đất thì cần sửa đổi điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024 theo hướng bãi bỏ quy định về “khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất”, do quy định này đã quy định trách nhiệm pháp lý mới hoặc quy định trách nhiệm nặng hơn nên không phù hợp với khoản 2 Điều 55 Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2025 nên không thuộc trường hợp được áp dụng hiệu lực trở về trước.
Bởi lẽ, điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024 trên thực tế đã áp dụng hiệu lực trở về trước đối với các trường hợp được giao, cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai 1993 (hơn 30 năm trước), Luật Đất đai 2003 (hơn 20 năm trước), Luật Đất đai 2013 (hơn 10 năm trước) mà trong các Luật Đất đai này đều không quy định trách nhiệm của các chủ đầu tư về khoản tiền người sử dụng phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng, tiền thuê đất.
Trong trường hợp Quốc hội thông qua dự thảo Luật Đất đai sửa đổi bãi bỏ quy định tại điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024 về khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng, tiền thuê đất thì dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cần bổ sung quy định chuyển tiếp cho phép khấu trừ khoản tiền mà người sử dụng đã nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng, tiền thuê đất vào nghĩa vụ tài chính khác của doanh nghiệp là hợp tình hợp lý.
Đề xuất giảm tỷ lệ % tối đa khi tính đơn giá thuê đất một năm
HoREA nhận định việc quy định tỷ lệ phần trăm (%) tính đơn giá thuê đất một năm là từ 0.25% đến 3% dẫn đến chi phí thuê hàng năm tăng lên nhiều lần, điển hình là trường hợp Công ty R thuê kho có diện tích 11,000 m2 tại khu vực Cảng Khánh Hội, TPHCM cũng bị “sốc” khi phải nộp tiền thuê năm 2025 tăng vọt sau khi áp dụng bảng giá đất (điều chỉnh) và tỷ lệ % tính đơn giá thuê đất hàng năm lên đến 21 tỷ đồng cho năm 2025, do đơn giá thuê đất đã bị đẩy lên đến 1.9 triệu đồng/m2, tăng 6.36 lần so với tiền thuê 3.3 tỷ đồng năm 2022 do đơn giá thuê theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND chỉ có 300,000 đồng/m2 và tăng 2.7 lần so với tiền thuê 7.7 tỷ đồng năm 2023 do đơn giá thuê năm 2023-2024 chỉ là 700,000 đồng/m2, mà tiền thuê kho tăng lên làm tăng chi phí logistics dẫn đến tăng giá hàng hóa, dịch vụ và làm giảm sức cạnh tranh của nền kinh tế.
Nhờ khoản 1 Điều 6 Nghị định 230/2025/NĐ-CP, doanh nghiệp R chỉ còn phải nộp tiền thuê đất năm 2025 là 21 tỷ đồng x 70% = 14.7 tỷ đồng, nhưng vẫn còn cao gấp 1.9 lần so với năm 2022-2023 và gấp 4.45 lần so với năm 2020, nên để giải quyết vấn đề tiền thuê đất hàng năm bị đẩy lên quá cao thì rất cần thiết phải điều chỉnh quy định về tỷ lệ % tính đơn giá thuê một năm là từ 0.25% đến 3% tại điểm a khoản 1 Điều 26 Nghị định 103/2024/NĐ-CP theo hướng chỉ nên quy định từ 0.25% đến 1.5% để các địa phương chủ động xây dựng tỷ lệ % tính đơn giá thuê đất một năm phù hợp với tình hình thực tế của địa phương.
Bổ sung trường hợp hộ gia đình, cá nhân được tính tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng
Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 2 Điều 8 Nghị định 103/2024/ NĐ-CP bổ sung trường hợp hộ gia đình, cá nhân được tính tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đối với đất nông nghiệp thay vì giá đất tính = 0. Đề xuất này hướng đến trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang có quyền sử dụng đất nông nghiệp/phi nông nghiệp không có nguồn gốc là đất do Nhà nước quản lý và cho thuê, mà do thừa kế hoặc nhận chuyển nhượng hợp pháp
Bên cạnh đó, Hiệp hội đề nghị bổ sung các trường hợp chuyển mục đích sử dụng của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp của tổ chức, cá nhân để thực hiện dự án đầu tư được tính tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp không có nguồn gốc là đất do Nhà nước quản lý và cho thuê, mà do thừa kế hoặc nhận chuyển nhượng hợp pháp thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng được tính theo giá của loại đất phi nông nghiệp tương ứng của thời hạn 70 năm, để vừa bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của doanh nghiệp, vừa sát với thực tiễn.
Mặt khác, HoREA nhận thấy quy định tại khoản 4 Điều 1 dự thảo (4) Nghị định sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 16 Nghị định 103/2024/NĐ-CP về xử lý kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại, nhưng mới chỉ quy định trường hợp người thực hiện dự án đầu tư tự nguyện ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, nhưng chưa bao gồm trường hợp chủ đầu tư có quyền sử dụng do thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng thì số tiền chủ đầu tư đã chi trả để thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng được tính vào chi phí đầu tư của dự án nhưng không vượt quá số tiền tương ứng với tiền sử dụng, tiền thuê đất mà Nhà nước giao, cho thuê đất được xác định theo bảng giá đất của loại đất, hình thức sử dụng, thời hạn sử dụng của loại đất đã nhận chuyển quyền sử dụng tại thời điểm nhận chuyển quyền đã được quy định tại khoản 2 Điều 11 Nghị quyết số 201/2025/ QH15 ngày 29/05/2025 của Quốc hội về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật, tạo quỹ đất phát triển nhà ở xã hội, nên cần bổ sung nội dung này vào khoản 3 Điều 16 Nghị định 103/2024/NĐ-CP để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của các quy định pháp luật.
