Vấn đề tài chính và bảo lãnh đối với kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai
Trong khuôn khổ hội nghị Giao dịch bất động sản trong bối cảnh thị trường và pháp lý biến động, Luật sư Vũ Thị Quế – Thành viên Đoàn Luật sư Hà Nội đề cập đến một số điểm mới và cần lưu ý về bảo lãnh trong giao dịch bất động sản (BĐS) hình thành trong tương lai theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023.
Quang cảnh hội nghị Giao dịch bất động sản trong bối cảnh thị trường và pháp lý biến động diễn ra tại TPHCM ngày 28/08/2025 do VIAC và VCCI tổ chức - Ảnh: TM
|
Luật sư Vũ Thị Quế - Thành viên Sáng lập, Chủ tịch Rajah & Tann LCT Lawyers nhấn mạnh rằng, bảo lãnh ngân hàng là một cơ chế pháp lý quan trọng nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai, đồng thời nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc triển khai dự án.
Theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, nghĩa vụ cung cấp bảo lãnh ngân hàng không đặt lên vai người mua, mà là trách nhiệm bắt buộc của chủ đầu tư. Trước khi ký kết hợp đồng mua bán, chủ đầu tư phải có văn bản cam kết phát hành bảo lãnh từ ngân hàng thương mại trong nước, hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam. Đây là điều kiện tiên quyết để đảm bảo tính an toàn cho dòng vốn của khách hàng. Trong trường hợp người mua có yêu cầu, chủ đầu tư phải cung cấp thư bảo lãnh cho từng hợp đồng.
Tuy nhiên, trong thực tiễn, nhiều chủ đầu tư không thực hiện đúng nghĩa vụ này. Có những trường hợp chủ đầu tư chỉ xin được cam kết bảo lãnh ở mức tổng thể dự án, nhưng không phát hành thư bảo lãnh cụ thể cho từng hợp đồng. Hoặc có những trường hợp, khi khách hàng không yêu cầu, chủ đầu tư sẽ mặc nhiên không cung cấp thư bảo lãnh; thậm chí có chủ đầu tư còn đề nghị giảm giá bán bằng khoản phí mà lẽ ra họ phải trả cho ngân hàng để được cấp bảo lãnh. Tình huống này đặt ra câu hỏi pháp lý quan trọng: liệu sự thỏa thuận này có hợp pháp hay không.
Theo Luật sư Vũ Thị Quế, pháp luật hiện hành trao quyền cho người mua trong việc lựa chọn có nhận thư bảo lãnh hay không, nhưng chủ đầu tư không thể dựa vào đó để né tránh nghĩa vụ xin bảo lãnh từ ngân hàng ngay từ đầu.
Chủ đầu tư bắt buộc phải xin văn bản cam kết từ ngân hàng để phát hành thư bảo lãnh cho dự án, và điều này phải được thực hiện trước khi ký hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc có được văn bản cam kết của ngân hàng, bởi ngay từ đầu dự án họ đã thế chấp chính dự án để vay vốn phục vụ phát triển. Khi đến giai đoạn cần phát hành cam kết bảo lãnh, họ lại không còn đủ tài sản thế chấp hoặc nguồn tiền để ký quỹ.
Giải pháp thường thấy là chủ đầu tư có thể đàm phán ký quỹ theo tỷ lệ căn cứ vào số lượng hợp đồng mua bán thực tế. Vì thông thường, dự án có thể có khoảng 500 căn, và chủ đầu tư có thể nắm được bao nhiêu khách hàng đã đặt cọc thiện chí. Từ đó, họ dựa trên số lượng đó để thương lượng tỷ lệ ký quỹ, thay vì ký quỹ toàn bộ. Tuy nhiên, một số ngân hàng lại rất nghiêm ngặt, yêu cầu phát hành cam kết bảo lãnh cho toàn bộ dự án, không chấp nhận chỉ bảo lãnh theo từng căn. Việc này tùy thuộc vào chính sách từng ngân hàng.
Đáng chú ý, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 không coi bảo lãnh ngân hàng là điều kiện bắt buộc để một bất động sản hình thành trong tương lai được đưa ra kinh doanh, mà chỉ coi đây là một cơ chế bảo vệ quyền lợi cho khách hàng. Do đó, việc thiếu bảo lãnh không dẫn đến hợp đồng mua bán bị vô hiệu. Trên thực tế, trong hoạt động xét xử, tòa án cũng đã có những vụ việc mà hợp đồng mua bán vẫn được công nhận hiệu lực, dù thiếu bảo lãnh ngân hàng. Đây là điểm cần đặc biệt lưu ý để các luật sư tranh tụng có thêm cơ sở tham khảo.
Tuy nhiên, rủi ro pháp lý cho chủ đầu tư là vẫn hiện hữu, LS Quế lưu ý. Trong trường hợp thị trường có biến động, nếu giá bất động sản giảm mạnh, khách hàng hoàn toàn có thể khiếu kiện, cho rằng chủ đầu tư đã vi phạm nghĩa vụ cung cấp bảo lãnh, từ đó yêu cầu hủy bỏ giao dịch hoặc bồi thường thiệt hại. Vì vậy, để giảm thiểu rủi ro, chủ đầu tư nên có xác nhận rõ ràng bằng văn bản với người mua nếu họ từ chối nhận bảo lãnh.
Có thể thấy, cơ chế bảo lãnh trong Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 vừa mang tính chất bảo vệ, vừa mang tính ràng buộc pháp lý. Tuy nhiên đây không phải điều kiện cấu thành hiệu lực hợp đồng, nhưng lại là căn cứ quan trọng để giải quyết tranh chấp khi phát sinh. Do đó, cả chủ đầu tư lẫn khách hàng đều cần hiểu đúng bản chất giao dịch đang thực hiện, và trong trường hợp cần thiết, nên có sự tham vấn của luật sư để tránh những hệ quả pháp lý không mong muốn.
