VASR IRE: Khan hiếm quỹ đất, thủ tục rườm rà đẩy nhà ở xã hội "vừa thiếu vừa ế"
Dù hàng trăm ngàn căn hộ xã hội đã được triển khai, thị trường vẫn đối mặt nghịch lý “vừa thiếu, vừa ế” do quỹ đất khan hiếm, thủ tục rườm rà, truyền thông hạn chế và đầu cơ tràn lan đang khiến giấc mơ an cư của hàng triệu người dân trở nên mong manh.
Theo Viện nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), nguồn cung nhà ở từng đạt gần 180 ngàn căn vào năm 2018 nhưng giảm mạnh xuống hơn 48 ngàn căn vào năm 2022. Từ 2023, thị trường có tín hiệu hồi phục với hơn 65 ngàn sản phẩm năm 2024 và riêng nửa đầu 2025 ghi nhận 51 ngàn căn mới.
Dù vậy, cơ cấu sản phẩm lại ngày càng lệch pha. Các phân khúc bình dân (dưới 25 triệu đồng/m2) và trung cấp (25 – 50 triệu đồng/m2), vốn là nhu cầu chủ đạo của phần đông người dân, lại suy giảm mạnh. Tỷ trọng hai phân khúc này giảm từ 19% và 33% năm 2019, xuống chỉ còn 7% và 19% vào năm 2024. Đáng lo ngại, từ năm 2023, Hà Nội và TPHCM gần như không còn dự án căn hộ bình dân.
Trước tình trạng khan hiếm, ngày 03/04/2023, Thủ tướng ban hành Quyết định 338/QĐ-TTg phê duyệt Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội (NƠXH) giai đoạn 2021-2030.
Theo báo cáo từ Bộ Xây dựng, sau 3 năm triển khai đề án đầu tư, đến nay cả nước đã có 692 dự án được triển khai với hơn 633 ngàn căn. Trong đó có 146 dự án hoàn thành với hơn 103 ngàn căn. Hiện có 402 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư với hơn 400 ngàn căn, tương đương gần 60% mục tiêu đề ra đến năm 2030. Riêng 7 tháng đầu năm nay, có gần 36.9 ngàn căn được hoàn thành, bằng 80% kết quả năm ngoái và gấp 7 lần năm 2022.
VARS IRE nhận định, với sự quyết tâm từ Trung ương đến địa phương và sự tham gia tích cực của doanh nghiệp đang tạo đà để hoàn thành kế hoạch 100 ngàn căn trong năm 2025, hướng tới mục tiêu dài hạn đến 2030.
Nhiều thách thức chưa được tháo gỡ
Dù đạt kết quả đáng kể, VARS IRE cho rằng thị trường NƠXH vẫn đối mặt nhiều rào cản. Trước hết là vấn đề quỹ đất tại nhiều địa phương vẫn còn bất cập, như xa trung tâm, thiếu hạ tầng kết nối, bệnh viện, trường học, ...khiến mục tiêu an sinh không trọn vẹn. Do đó, cần giám sát chặt trách nhiệm của chính quyền địa phương, đồng thời rà soát các dự án thương mại, khu đô thị từ 2ha trở lên để đảm bảo chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ dành 20% quỹ đất cho NƠXH.
Một thách thức khác là tình trạng “vừa thiếu, vừa ế”. Nhiều dự án dù mở bán nhưng khó tiếp cận do thủ tục rườm rà, vị trí bất tiện hoặc không phù hợp nhóm thu nhập thấp. VARS IRE đề xuất hoàn thiện cơ chế khảo sát nhu cầu, có thể thuê đơn vị nghiên cứu độc lập để đảm bảo tính khách quan và sát thực tế.
Ngoài ra, mức trần chi phí marketing 2% cho dự án NƠXH đang khiến việc truyền thông tới đúng đối tượng gặp khó. Cần điều chỉnh để vừa minh bạch, vừa giúp doanh nghiệp đủ nguồn lực quảng bá, đảm bảo người thụ hưởng được tiếp cận thông tin.
Cuối cùng, tình trạng đầu cơ và chuyển nhượng trái quy định vẫn diễn ra, làm méo mó thị trường. VARS IRE kiến nghị, ngoài việc tăng cường thanh tra và xử phạt, cần quy định rõ việc chuyển nhượng sau thời hạn 5 năm phải ưu tiên cho người thuộc diện chính sách; nếu bán cho đối tượng không đủ điều kiện, chủ sở hữu phải hoàn trả lại ưu đãi đã nhận.
